Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

Льготный выкуп недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

Требования:

ФЗ-159

ФЗ-135 "Об оценочной деятельности"

Федеральные Стандарты Оценки

МЦОЭ оказывает полный спектр услуг по льготному выкупу арендуемого недвижимого имущества в ДГИ в соответствии с 159-ФЗ и дальнейшему снижению его стоимости в досудебном и судебном порядке.

За арендатором на основании 159-ФЗ закреплено право преимущественного выкупа по рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города на льготных условиях (рассрочка на 5 лет по сниженной процентной ставке (1/3 ключевой процентной ставки ЦБ РФ)).

Однако, департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы заинтересован в получении максимальной прибыли от приватизации государственной собственности. Это становится причиной для значительного завышения стоимости имущества в процессе льготного выкупа и агрессивного сопротивления в досудебном и судебном порядке при попытках ее оспорить.

Право преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москва, возникает при следующих условиях:

  • Арендатор - юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) является субъектом малого или среднего предпринимательства (должно быть подтверждено Выпиской из реестра малого и среднего предпринимательства).
  • Помещение принадлежит на праве собственности городу Москве (подтверждено выпиской из ЕГРН).
  • Преимущественное право выкупа имеют арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение двух и более лет до момента подачи заявления о выкупе.
  • Помещение не находится в перечне имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП. Если объект в перечне, то право выкупа наступает через три года после заключения договора аренды, но не ранее чем через пять лет с момента включения объекта в перечень. Проверить находится ли ваш объект в перечне можно на сайте ДГИ по этой сылке >>
  • Отсутствует задолженность по арендным платежам.
  • Отсутствуют неузаконенные перепланировки.

При этом арендуемое имущество может быть как включено, так и не включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №  209-ФЗ по Постановлению Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. В зависимости от нахождения имущества в данном перечне меняются сроки реализации права преимущественного выкупа, но само право остатся неизменным.

При реализации преимущественного права, в ответ на заявление о выкупе, ДГИ направляет арендатору проект договора-оферты по его рыночной стоимости, определяемой оценщиком, аккредитованным в ДГИ. В настоящее время, государственное имущество в городе Москве преимущественно оценивают ООО «АБН-Консалт» и ООО «Группа Финансового Консультирования».

Получить представление о том как ДГИ видит стоимость арендуемого имущества можно на сайте ДГИ, где размещен калькулятор стоимости выкупаемого имущества. Эта стоимость, как правило, является существенно завышенной.

Однако, существует ряд досудебных и судебных процедур, позволяющих снизить выкупную стоимость государственного имущества.

Гарантией положительного решения вопроса снижения выкупной стоимости приватизируемого помещения (или здания) могут быть только высокая квалификация и большой практический опыт юристов и экспертов-оценщиков, задействованных в процессе.

Форма работ

В зависимости от хода взаимодействия с ДГИ, возможны несколько вариантов судебных решений вопроса:

  • Оспаривание через протокол разногласий. Данный формат применим, если у Вас на руках проект договора от ДГИгМ и предложение заключить договор, но вы видите, что цена была завышена.
  • Оспаривание отказа. Вам отказали по несоответствию Вашего обращения требованиям 159-ФЗ.
  • Обязание заключить договор. Вы обратились в ДГИгМ, но уже прошло более полугода и никакого ответа. ДГИгМ необходимо обязать заключить договор продажи.

Этапы

Мы оказываем полный спектр услуг по снижению стоимости имущества при преимущественном праве выкупа в ДГИ на всех этапах процесса:

1 ЭТАП. Заявление о выкупе имущества в ДГИ

В течение 1–3  месяцев с момента получения заявления о выкупе ДГИгМ направляет в адрес Арендатора Проект договора купли-продажи. Как правило, цена имущества в договоре является существенно завышенной.

О случаях отказа ДГИгМ в выкупе имущества и их оспаривании смотрите в разделе «Отказы в выкупе».

Важно! Инспекторы ДГИгМ проводят проверку соблюдения условий договора аренды с  выездом на объект. Поэтому, арендатору необходимо убедиться, что все условия договора аренды выполняются корректно (не произведена перепланировка, не сдано имущество в субаренду без разрешения ДГИгМ и т.д).

Важно! Часто встречается ситуация, когда ДГИгМ по собственной инициативе направляет предложение о продаже арендуемого имущества по существенно завышенной цене. В случае, если арендатор не успевает отреагировать в течение 30 дней, право на выкуп аннулируется. В дальнейшем ДГИгМ продает арендуемое имущество любому третьему лицу, которое в дальнейшем либо существенно повышает арендную плату либо расторгает договор аренды.

2 ЭТАП. Подготовка базы для оспаривания стоимости выкупа имущества

Подготовка базы для оспаривания стоимости выкупа имущества, по которому получен договор-оферта от ДГИ по завышенной стоимости включает в себя:

  • Бесплатный анализ потенциала снижения выкупной стоимости объекта недвижимости
  • Проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
  • Получение положительного экспертного заключения СРО об экспертизе отчета об оценке. Это необязательная, но рекомендуемая нашими экспертами процедура в случае, если в основании договора-оферты ДГИ присутствует не только оценка, но и положительное экспертное заключение СРО. Подробнее о наших возможностях по экспертизе СРО >>
3 ЭТАП. Подписание договора-оферты ДГИ с Протоколом разногласий

Важно помнить, что Арендатор обязан подписать Проект договора купли–продажи с Протоколом разногласий в 30-дневный срок. Необходимо учитывать следующие условия:

  • Срок для подписания составляет 30 календарных дней (а не рабочих, как часто указывает в сопроводительном письме ДГИ);
  • Арендатор должен предложить альтернативную цену выкупаемого имущества, установленную в соответствии с Отчетом об оценке независимого оценщика;
  • Отчет об оценке необходимо подтвердить положительной экспертизой СРО, если отчет оценщика ДГИ был подтвержден положительным экспертным заключением СРО. При дальнейшем судебном разбирательстве отсутствие экспертизы СРО может стать основанием для отказа в рассмотрении иска в связи с отсутствием доказательств, поскольку отчет оценщика от ДГИ часто проходит процедуру экспертизы СРО и такие два отчета в глазах суда выглядят несопоставимыми. Этап проведения экспертизы СРО не является обязательным, но мы рекомендуем проведение экспертизы для минимизации подобного риска. Подробнее о наших возможностях в проведении положительной экспертизы СРО смотрите здесь>>
  • Протокол разногласий в обязательном порядке сшивается с Договором купли-продажи в единый документ (Некоторые территориальные отделения Департамента намеренно просят представлять протокол разногласий в виде отдельного документа, что является категорически неприемлемым способом подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий).

Процесс подготовки протокола разногласий к договору-оферте от ДГИ включает в себя:

  • Правовое сопровождение запросов в ДГИ
  • Составление мотивированного протокола разногласий
  • Получение отказа ДГИгМ на основании несогласия ДГИ с позицией оценщика (никогда ДГИ добровольно не снижает стоимость приватизируемого имущества)
4 ЭТАП. Арбитражный суд

По истечении 30 календарных дней после сдачи в ДГИ подписанного Договора купли-продажи с протоколом разногласий, Арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Как правило, при рассмотрении подобных дел, суд не вникает в особенности отличий отчетов об оценке двух сторон, а по ходатайству одной из сторон привлекает судебного эксперта для установления справедливой рыночной стоимости. Именно на основании позиции судебного эксперта суд устанавливает стоимость выкупа приватизируемого имущества.

В связи с этим, принципиально важным является наличие у организации-исполнителя компетенций и возможностей по назначению дружественных экспертов и по работе с назначенными судебными экспертами. О наших возможностях при проведении судебной экспертизы смотрите здесь>>

В целом, при общих условиях, судебный эксперт устанавливает компромиссное значение стоимости, находящееся в промежутке между позициями сторон. Поэтому, важно, чтобы установленная при подготовке протокола разногласий рыночная стоимость была как можно ниже, чтобы установленное судебным экспертом "компромиссное" значение рыночной стоимости было, как минимум, в середине рыночного  диапазона. В связи с этим, также, принципиально важным становится наличие у организации-исполнителя возможностей получения положительных экспертных заключений СРО на стоимость, рассчитанную по нижней границе диапазона. Если же экспертизой СРО подтверждена будет средняя рыночная стоимость, то в процессе судебной экспертизы "компромиссное" значение устанавливаемой стоимости будет в промежутке между средней рыночной стоимостью и завышенной стоимостью ДГИгМ. Подробнее о наших возможностях при проведении экспертизы СРО>>

Важно! Обращаем внимание тех Арендаторов, которые получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения иска о понуждении заключить договор купли-продажи. В настоящее время практика Арбитражного суда города Москвы идет по пути непринятия уточнения исковых требований в части замены требования о понуждении заключить Договор купли-продажи на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора (см. например Дело №А40-78735/14, А40-65139/14). При этом, подписание Договора купли-продажи с протоколом разногласий является обязательным, даже в том случае, если суд уже рассматривает арбитражное дело.

Следует отметить, что с указанной позицией Арбитражного суда города Москвы мы не согласны. В настоящее время судебная практика идет по иному пути в связи с принятием постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11, согласно которому, если обязанное лицо уклонилось от подписания договора, заключение которого для него обязательно, но в ходе рассмотрения дела представило разногласия по условиям предложенного проекта, то суд, в силу статьи 131 АПК РФ, обязан их рассмотреть.

Если Вы получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения дела о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи, вероятней всего, Вам придется обращаться с новым иском в суд. При этом, необходимо понимать, что если в первоначальном арбитражном деле проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения, то в новом деле, данная экспертиза будет являться лишь одним из доказательств, и на усмотрение суда остается разрешение вопроса о назначении новой экспертизы. 

Правовое сопровождение процесса рассмотрения искового требования в Арбитражном суде включает в себя: включает в себя:

  • Формирование исковых требований по изменению выкупной стоимости в рамках ФЗ-159 и правовое сопровождение рассмотрения дела в Арбитражном суде
  • Формирование мотивированной позиции для требования возмещения затрат на ремонт помещения, если такие работы проводились и если это не противоречит условиям договора на аренду
  • Квалифицированные работы по определению рыночной стоимости объекта и полноформатная поддержка нашей экспертной позиции в ходе суда подробнее об особенностях отстаивания экспертной позиции >>
  • Сопровождение назначаемой в таких случаях судом стоимостной судебной экспертизы (принципиально важный этап на котором и устанавливается будущая выкупная стоимость объекта) с дальнейшим анализом экспертного заключения и, при необходимости, рецензирования (подробнее о наших возможностях >>)
  • Получение положительного решения Арбитражного суда и заключение договора купли-продажи объекта с ДГИ по сниженной стоимости.
5 ЭТАП. Апелляция и кассация

Сопровождение процесса во второй и/или третьей инстанции, в случае возникновения необходимости, по итогам рассмотрения дела на первой инстанции.

 

Отказ в выкупе

Судебная практика арбитражных споров по 159-ФЗ на протяжении последних лет показывает, что со стороны чиновников Департамента городского имущества создаются многочисленные препятствия в выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых ими объектов по справедливой стоимости.

Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, и удлиняют процесс выкупа, который сопряжен с необходимостью каждый месяц вносить арендную плату.

Именно поэтому, рекомендуем Вам обращаться за помощью к тем специалистам, которые специализируются на арбитражных спорах с Департаментом городского имущества города Москвы.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся причины отказа в выкупе объектов на основании ФЗ-159:

Основание № 1. Отказ в связи с нарушением требований ФЗ «О защите конкуренции».

В период с 2006 по 2012 года Департаментом было согласовано около двухсот Протоколов-соглашений о переуступке прав по договору аренды (преимущественно в ЦАО города Москвы). Все указанные Протоколы-соглашения прошли государственную регистрацию в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестре города Москвы).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". В силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного протокола-соглашения) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

В соответствии с позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума № 73 от 17.11.2011 года,  договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

После разъяснений Высшего суда, в 2012 году, позиция Департамента кардинально поменялась и ранее согласованные переуступки прав по договорам аренды , Департаментом стали трактоваться как ничтожные. Как следствие- в выкупе отказывается по названным причинам.

Судебная практика по указанному вопросу не отличается единообразием, каждый отказ ДГИ является индивидуальным и требует тщательного правового анализа. Тем не менее, справочно можно привести  решение Арбитражного суда города Москвы по делу  № А40-188345/2014.

Наша позиция относительно подобных отказов:

Во-первых, Арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 10 декабря 2014г. по делу № А40-25923/14 признал незаконным отказ ДГИ г.Москвы в выкупе по вышеуказанным обстоятельствам. 

Во-вторых, ФАС опубликовала Письмо № АЦ/53942/14 от 26 декабря 2014г. «О позиции Минэкономразвити я России и ФАС России по вопросу реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественног о права на приобретение арендуемого на основании соглашений о переуступке прав государственного или муниципального имущества» (далее Письмо ФАС №АЦ/53942/14), об отсутствии оснований для отказа в выкупе в случае государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения об уступке прав аренды, тем самым дав "зеленый свет" ДГИ г. Москвы в реализации прав выкупа арендуемого помещения. 

Рекомендуем всем арендаторам, получившим право аренды помещения на основании уступки прав аренды, зарегистрированной в органах государственной регистрации, незамедлительно повторно обращаться с заявлением о выкупе арендованного имущества, приложив к заявлению, помимо установленного административным регламентом, пакета документов, еще и Письмо ФАС № АЦ/53942/14.

Основание № 2. Передача арендованного имущества в хозяйственное ведение ГУПов.

Департаментом городского имущества принимается решение о передаче арендуемого субъектом малого предпринимательства имущества в хозяйственное ведение ГУПа (чаще всего, это ГУП «Московское имущество, ранее- СГУП по продаже имущества города Москвы). Далее, при подаче заявления на выкуп, Департамент предлагает «альтернативный механизм выкупа», а именно, обратиться с заявлением о выкупе в ГУП. При этом, если Законом предусмотрена обязанность Департамента городского имущества города Москвы продать Арендатору недвижимое имущество, у ГУПа такой обязанности нет, а есть лишь право. Которым ГУП успешно пользуется, отказывая арендатору в продаже арендованного имущества. Как результат- Арендатор пропускает срок исковой давности по обжалованию отказа ДГИ, а исковое требование о понуждении ГУПа заключить договор купли-продажи, удовлетворению не подлежит.

Дальнейшее развитие ситуации подробно описано на сайте Федеральной антимонопольной службы  (http://www.fas.gov.ru/fas-in-press/fas-in-press_39003.html).

Следует также отметить, что арбитражная практика по обжалованию отказа ДГИ в продаже имущества в связи с передачей имущества в хозяйственное ведение, не отличается единообразием (см.например Дело № А40-34031/13,  Дело № А40-15239/14, Дело № А40-35232/2014, Дело № А40-158983/2013).

Основание № 3. Отказ в выкупе со ссылкой на ст. 9 Закона города Москвы № 66.

Статья 9 указанного Закона регулирует особенности приватизации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы. Основная идея законодателя- не допустить продажу объекта культурного наследия по частям.

Однако, указанная норма применяется лишь с 2008 года, а в 2013 году были внесены изменения в ст. 9 Закона города Москвы, касающиеся возможности продажи части объекта культурного наследия в случае если на момент вступления в силу Закона № 66, объект культурного наследия уже имел сособственника кроме Правительства города Москвы.

Судебная практика по обжалованию отказов в выкупе по данному основанию является разнообразной. В качестве примера следует привести Дело № А40-73228/2014, Дело № А40-144836/12, А40-173348/12.

В любом случае, отказ Департамента городского имущества города Москвы в приватизации нежилого помещения в объекте культурного наследия требует тщательного правовой анализа. 

Порядок работ

Порядок и условия проведения работ по льготному выкупу имущества в ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертами, срочности исполнения работ и пр.

Стоимость

Стоимость работ по выкупу имущества в ДГИ по 159-ФЗ зависит от характеристик объекта и поставленной задачи, объема работ экспертов, состава рабочей группы и требуемой квалификации экспертов (зависит от особенностей объекта) и необходимости дополнительных работ.

Для определения объема и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте и задачах, стоящих перед экспертами.

Порядок проведения работ

Порядок проведения работ формируется индивидуально. Стандартный порядок работ выглядит следующим образом:

  1. Звонок нам и оформление Запроса на анализ возможности выкупа имущества в ДГИ (это БЕСПЛАТНАЯ ПРОЦЕДУРА).
  2. Формирование коммерческого предложения с определением сроков и стоимости всего комплекса работ по выкупу и, при необходимости, снижению выкупной стоимости имущества в ДГИ.
  3. Подписание договора и внесение Заказчиком предоплаты.
  4. Проведение всего согласованного с Заказчиком комплекса работ.
  5. Предоставление услуги по снижению выкупной стоимости имущества в ДГИ в определенном договором Формате.

В связи со сложностью и индивидуальностью процесса выкупа и снижения выкупной стоимости имущества в ДГИ, порядок работ и порядок оплаты формируются индивидуально в каждом случае.

Перечень документов, необходимых для проведения работ

Перечень документов для льготного выкупа арендуемого здания/помещения:

  • нотариально заверенные копии учредительных и уставных документов, а также документов об избрании лица, осуществляющего функции исполнительного органа организации;
  • заверенные копии всех имеющихся договоров аренды на выкупаемую площадь, а также копии дополнительных соглашений с отметкой о регистрации в Федеральной регистрационной службе (при наличии);
  • заявление о предоставлении рассрочки на оплату стоимости выкупаемого объекта недвижимости (при желании);
  • документы бухгалтерской отчетности (с отметкой налогового органа), заверенные в установленном порядке с обязательным приложением отчета о прибылях и убытках (форма № 2) за прошедший год, либо соответствующую налоговую декларацию при применении упрощенной системы налогообложения;
  • выписку из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, если организация или индивидуальный предприниматель включен в вышеуказанный список после 05.08.2006 – предоставить бухгалтерский баланс и сведения о среднесписочной численности работников организации за период 2006-2008 гг. форма по КНД 1110018 в соответствии с приказом ФНС РФ от 29.03.2007 № ММ-3-25/174@ (с отметкой налогового органа);
  • копию паспорта лица, уполномоченного осуществлять регистрационные действия в отношении выкупаемого объекта.
  • выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (оригинал);
  • документы технического и кадастрового учета, актуальные на дату представления, на помещения, находящиеся в собственности города Москвы (кадастровый паспорт, форма 1а, форма № 5, экспликация, поэтажный план) – оригиналы.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть скорректирован в ходе детального ознакомления эксперта с техническим заданием.

Мы гарантируем положительную экспертизу СРО

Мы входим в экспертный совет СРО и гарантируем получение положительной экспертизы СРО отчета об оценке и минимальные сроки ее проведения.

Мы действуем строго в правовом поле и ВСЕ наши отчеты соответствуют требованиям Закона ФЗ -135 и Федеральных Стандартов Оценки.

Подробнее об экспертизе СРО

Нас Рекомендуют

Персональная консультация

Позвоните или напишите нам и наши эксперты бесплатно проанализируют данные по вашему объекту и определят пределы возможностей.

Направить запрос
+7 (495) 227 35 20

Нам Доверяют

  • Москва, Новый Арбат, д. 21, оф. 12-35

  • Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

Меню

Оценка

Экспертиза

Право