На практике стоимость, предлагаемая в проекте договора изъятия, не всегда отражает реальную рыночную цену объекта. Как показано в судебных спорах, ДГИ г. Москвы нередко настаивает на сумме, определенной в заказанном им отчете своего «придворного» оценщика.
Однако, при оценке ДГИ не рассчитывается упущенная выгода и убытки, понесенные собственником в связи с изъятием объекта.
Согласно ст. 56.8 ЗК РФ, в состав возмещения включаются не только рыночная стоимость недвижимости, но и:
- Убытки, причиненные изъятием (например, затраты на переезд, государственную регистрацию прекращения права).
- Упущенная выгода — доходы, которые собственник мог бы получить от сдачи помещения в аренду за время процедуры изъятия и до момента получения компенсации
В связи с тем, что упущенная выгода и ущерб не рассчитываются оценщиком ДГИ, добавить их в общую сумму компенсации можно только путем судебного спора. Поэтому, досудебное урегулирование и подписание соглашения заведомо ограничивает размер компенсации и делает его нецелесообразным.
Рекомендация:
Упущенной выгодой, в данном контексте, является сумма всех арендных платежей по действующим на момент изъятия договорам.
Поэтому, мы рекомендуем, как метод максимизации компенсации, заключить максимально продолжительные договоры с арендаторами с обязательной регистрацией договора аренды в Росреестре.
Несмотря на формалистскую позицию ДГИ, суды все чаще встают на сторону собственников.
Например, Второй кассационный суд общей юрисдикции подтвердил, что размер возмещения должен определяться на основе объективной судебной экспертизы, а не отчета, предоставленного истцом.
В одном из дел суд увеличил сумму компенсации почти в два раза по сравнению с предложением ДГИ, приняв во внимание заключение независимого эксперта.
