Согласование перепланировки нежилого помещения с ДГИ г. Москвы

Согласование субаренды с ДГИгМ

Требования:

135-ФЗ "О защите конкуренции"

159-ФЗ

МЦОЭ проводит комплекс работ по узакониванию перепланировки арендуемого у ДГИ г. Москвы помещения (здания) с обязательным получением согласия ДГИ.

Как правило, за арендатором объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, на основании условий договора аренды закреплено право проводить перепланировку арендуемого объекта при условии сохранения несущих конструкций и проведения работ, не требующих внесения изменений в ЕГРН.
Однако, в договоре аренды всегда присутствует пункт, обязывающий арендатора согласовывать производимые изменения с Арендодателем (ДГИ). За нарушение этого пункта предусмотрена ответственность Арендатора в виде штрафа в размере годовой арендной платы и дающий Арендодателю право расторжения договора аренды в одностороннем порядке без суда.

Это противоречие в пунктах договора часто становится причиной ошибочного решения Арендатором о проведении перепланировки без согласования с ДГИ, а в ряде случаев без какого бы то ни было другого оформления вносимых изменений.

По этой причине, в настоящее время выписывается большое количество штрафов за несогласованную перепланировку и инициируются процессы расторжения договора.
Помимо значительного штрафа (в размере годовой арендной платы) и одностороннего расторжения договора, арендатору, нарушившему условия договора аренды, выставляется требование за свой счёт вернуть помещение в исходное состояние.
Несмотря на очевидную завышенность, такие требования собственника помещения обоснованы и потребуют значительных усилий квалифицированных специалистов для выхода из ситуации.
Если вы получили претензию ДГИ о несогласованной перепланировке, ознакомьтесь с нашими возможностями по претензионной работе с ДГИ на этой странице>>

Но, разумеется, лучший способ обезопасить себя от получения претензий со стороны ДГИ – это своевременно узаконить перепланировку арендуемого помещения с обязательным получением согласия ДГИ.

Особенности

При всей кажущейся простоте процедуры узаконивания перепланировки арендуемого у ДГИ помещения, арендаторы сталкиваются с отказом ДГИ и невозможностью какими-либо способами повлиять на эту позицию.

Это связано с тем, что ДГИ, как собственник объекта недвижимости, оставляет за собой право на собственное усмотрение давать или не давать согласие на перепланировку своего помещения.
Причины для отказа в согласии на перепланировку могут быть многочисленны – от планов по развитию территории до мер поддержки предприятий малого и среднего бизнеса и пр.
Но никаких способов (в том числе судебных) обязать ДГИ дать это согласие не существует.

Единственным способом получить согласие ДГИ на перепланировку арендуемого помещения является конструктивный диалог с Департаментом, основанный на понимании прав арендатора, особенностей объекта и задач, стоящих перед ДГИ.

Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, поэтому мы рекомендуем обращаться за помощью в согласовании перепланировки к специалистам, имеющим большой опыт во взаимодействии с ДГИ г. Москвы.

Подготовка

Для определения возможности согласования с ДГИ перепланировки арендуемого имущества необходимо провести ряд процедур:

  • Анализ условий договора аренды, регламентирующих право Арендатора проводить перепланировку.
    Иногда бывает что отдельные пункты договора противоречат друг другу и возникает возможность в судебном порядке отстоять право проводить перепланировку арендуемого помещения без согласования с ДГИ.
    Этот вариант предпочтительнее, поскольку дает арендатору больше возможностей в использовании арендуемого помещения.
  • Анализ условий аукциона, по итогам которого был заключен договор аренды.
    Иногда бывает, что условия проведения аукциона противоречат условиям договора, позднее заключенного по итогам и, также, возникает возможность в судебном порядке отстоять право проводить перепланировку арендуемого объекта недвижимости без согласования с ДГИ.
  • Анализ документов и помещения на предмет отсутствия нарушений договора аренды (задолженности по арендной плате, несогласованные перепланировки, неуплаченные штрафы, претензии, судебные споры и пр.).
    Любое нарушение условий договора может быть не только причиной отказа в согласии на перепланировку до устранения, но и причиной расторжения договора аренды с выставлением существенного штрафа и обязанием арендатора привести помещение в исходное состояние. Такие нарушения должны быть выявлены и устранены до подачи запроса о согласии на перепланировку.
  • Анализ документов и помещения на техническую возможность проведения желаемой перепланировки.

Также, на возможность согласования перепланировки влияют внутренние установки ДГИ, относительно конкретного объекта недвижимости, либо района расположения объекта, планов развития территории, мер поддержки предприятий МСБ и пр., которые часто становятся причиной отказа ДГИ в согласии.
Поэтому, процесс подготовки к узакониванию перепланировки требует обязательных предварительных консультаций с ДГИ.

Процеcc

Процедура узаконивания и согласования с ДГИ перепланировки зависит от характеристик здания и состоит из нескольких этапов.

Помещение находится в нежилом здании

Работы по перепланировке помещений, расположенных в нежилом здании включают в себя:
• подготовительные работы (описано выше)
• обмерные работы по помещению
• составление проекта помешения (проектная организация должна иметь допуск СРО)
• составление технического плана
• получение официального письма о согласии ДГИ на перепланировку
• согласование с территориальным БТИ
• регистрация в Росреестре и внесение изменений в ЕГРН

Помещение находится в жилом здании

Работы по перепланировке помещений, расположенных в жилом здании включают в себя:
• подготовительные работы (описано выше)
• запрос у территориального БТИ текущего плана помещения
• обмерные работы по помещению и сверка с планом БТИ на смещение
• составление проекта перепланировки помешения (проектная организация должна иметь допуск СРО)
• получение технического заключения экспертного центра с предварительным обследованием состояния капитальных стен и коммуникаций
• получение Заключения Центра гигиены и эпидемиологии Роспотребнадзора
• проведение общего собрания жильцов дома с получением согласия не менее 70% жильцов дома в протоколе собрания. Собрание является обязательным при работах по изменению фасада (вывески, отдельный вход, окна и пр.).
• согласование с Мосжилинспекцией (МЖИ)
• получение официального письма о согласии ДГИ на перепланировку
• регистрация в Росреестре и внесение изменений в ЕГРН

Дополнительно могут понадобиться согласования:
• Согласование с ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры потребуется, если проектом предусмотрены работы, меняющие внешний вида здания (работы по фасаду, отдельный вход, окна).
• Согласование с Мосгазом потребуется, если планируется устанавливать газовое оборудование.
• Согласование с Москомнаследием потребуется, если помещение находится в здании, признанном объектом культурного наследия.
• Согласование с Мосгазом потребуется, если планируется перенос или заглушка газового оборудования.

Порядок работ

Порядок и условия проведения работ по узакониванию и согласованию перепланировки с ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта, условий и задач, стоящих перед исполнителем, срочности исполнения работ и пр.

Стоимость

Стоимость работ по узакониванию и согласованию перепланировки с ДГИ зависит от характеристик объекта, задач, объема и состава необходимых работ.

Для определения состава и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте и задачах, стоящих перед специалистами.

Порядок проведения работ

Порядок проведения работ формируется индивидуально. Стандартный порядок работ выглядит следующим образом:

  1. Звонок нам и оформление Запроса на анализ возможности согласования с ДГИ перепланировки объекта недвижимости (это БЕСПЛАТНАЯ ПРОЦЕДУРА).
  2. Формирование коммерческого предложения с определением сроков и стоимости всего комплекса работ по согласованию с ДГИ перепланировки объекта недвижимости.
  3. Подписание договора и внесение Заказчиком предоплаты.
  4. Проведение всего согласованного с Заказчиком комплекса работ.
  5. Предоставление комплекса услуг по согласованию с ДГИ перепланировки объекта недвижимости в определенном Договором формате.

В связи со сложностью и индивидуальностью процесса узаконивания и согласования перепланировки с ДГИ, порядок работ и порядок оплаты формируются индивидуально в каждом случае.

Перечень документов, необходимых для проведения работ

Перечень документов для согласования с ДГИ перепланировки арендуемого здания/помещения:

  • нотариально заверенные копии учредительных и уставных документов, а также документов об избрании лица, осуществляющего функции исполнительного органа организации;
  • заверенные копии всех имеющихся договоров аренды на объект, а также копии дополнительных соглашений с отметкой о регистрации в Федеральной регистрационной службе (при наличии);
  • выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (оригинал);
  • документы технического и кадастрового учета, актуальные на дату представления, на помещения, находящиеся в собственности города Москвы (кадастровый паспорт, форма 1а, форма № 5, экспликация, поэтажный план) – оригиналы.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть скорректирован в ходе детального ознакомления эксперта с техническим заданием.

Персональная консультация

Позвоните или напишите нам и наши эксперты бесплатно проанализируют данные по вашему объекту и определят пределы возможностей.

Нам Доверяют

  • +7 495 227 35 20

  • Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

  • Москва, Новый Арбат, д. 21, оф. 12-35