Menu

Мы работаем с 2003-го года. За эти годы нашими экспертами было проведено более 10 000 работ.

Профессиональная ответственность наших экспертов застрахована на сумму 120 млн. рублей.

Наши эксперты участвуют в конференциях, ведут научную деятельность, публикуют статьи и читают лекции в ВУЗах.

Снижение выкупной стоимости имущества в ДГИ г. Москвы

Профессионально!  100%-ая гарантия защиты наших работ в суде!  

Оперативно!  Мы напрямую взаимодействуем с ДГИ и СРО и сокращаем срок работ на 30%!

Выгодно!  Свяжитесь с нами, чтобы удостовериться в привлекательности наших тарифов по Вашему объекту.

Профессионально!  100%-ая гарантия защиты наших работ в суде!  

Оперативно!  Мы напрямую взаимодействуем с ДГИ и СРО и сокращаем срок работ на 30%!

Выгодно!  Свяжитесь с нами, чтобы удостовериться в привлекательности наших тарифов по Вашему объекту.

Льготный выкуп

Департамент городского имущества города Москвы (ДГИгМ) заинтересован в получении максимальной прибыли от продажи государственного имущества. Это причина для значительного завышения стоимости имущества в процессе льготного выкупа и агрессивного сопротивления в арбитражном суде при попытках ее оспорить.

Гарантией положительного решения вопроса снижения выкупной стоимости приватизируемого имущества могут быть только высокая квалификация, большой практический опыт специалистов и возможность прямого взаимодействия с ДГИгМ.

Для досудебного решения вопроса снижения выкупной стоимости Вам необходимо обратиться к нам еще ДО направления запроса на выкуп в ДГИ. Только в этом случае наши специалисты смогут предотвратить необратимые ошибки, не позволяющие в дальнейшем решить вопрос в досудебном порядке.

Нашими специалистами были проведены более 80 успешных процедур по снижению выкупной стоимости арендуемого имущества как в досудебном, так и в судебном порядке.


Мы оказываем полный спектр услуг по снижению стоимости имущества при льготном выкупе в ДГИ:

  • Бесплатный анализ потенциала снижения выкупной стоимости Вашего объекта
  • Проведение оценки рыночной стоимости Вашего объекта
  • Получение положительного заключения по экспертизе СРО (мы работаем напрямую с СРО и гарантируем положительное решение)
  • Правовое сопровождение запросов в ДГИ (составление протокола разногласий, доказательные переговоры о снижении выкупной стоимости (в ряде случаев положительные))
  • Правовое сопровождение в Арбитражном суде (в том числе сопровождение назначенной судом дополнительной стоимостной экспертизы)
  • Получение положительного решения Арбитражного суда и заключение договора купли-продажи Вашего объекта с ДГИ по сниженной стоимости.

 

БЕСПЛАТНО запросите анализ потенциала снижения выкупной стоимости! 

Условия

Право льготного выкупа арендуемых объектов недвижимости в городе Москва возникает при следующих условиях:

  • Арендатор - юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) является субъектом малого или среднего предпринимательства (должно быть подтверждено Выпиской из реестра малого и среднего предпринимательства);
  • Помещение принадлежит на праве собственности городу Москве (подтверждено выпиской из ЕГРП);
  • Преимущественное право выкупа имеют арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение двух и более лет до 1 июля 2013 года;
  • Отсутствует задолженность по арендным платежам.

При этом арендуемое имущество может быть как включено, так и не включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007   209-ФЗ по Постановлению Правительства Москвы от 16.12.2008 1140-ПП.

В соответствии с Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ  были внесены дополнительные изменения:

  • продление преимущественного выкупа до 1 июля 2015 года;
  • изменен срок рассрочки оплаты выкупаемого имущества - три года вместо одного года ранее;
  • сняты ограничения на максимальный размер площади выкупаемого помещения.

Приватизация арендуемого имущества происходит по его рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком, аккредитованным ДГИгМ (в настоящее время, государственное имущество в городе Москве преимущественно оценивают ООО «АБН-Консалт» и ООО «Группа Финансового Консультирования»).

Получить представление о том как ДГИгМ видит стоимость арендуемого имущества можно на сайте ДГИгМ, где размещен калькулятор стоимости выкупаемого имущества http://dgi.mos.ru/cmb/calculator-the-value-of-purchase/. Эта стоимость, как правило, является существенно завышенной.

Однако, существует ряд внесудебных и судебных процедур, позволяющих снизить выкупную стоимость государственного имущества.

Форматы работы

Мы предлагаем 2 формата оказания услуги:

  • досудебный
  • судебный 

 

Досудебный формат.

Необходимо обратиться к нам ДО расчета ДГИ выкупной стоимости Вашего помещения и получения проекта договора о выкупе.

Наши эксперты, имея многолетний опыт сотрудничества с ДГИ, еще на этапе формирования проекта договора тщательно проанализируют характеристики Вашего объекта и найдут факторы, понижающие его стоимость, которые вероятнее всего, останутся незамеченными специалистами ДГИ, заинтересованного в получении максимальной выгоды от приватизации госимущества. Ещё до формирования проекта договора о приватизации мы будем мотивированно отстаивать в ДГИ факторы снижения предполагаемой стоимости имущества. В ряде случаев корректировка выкупной стоимости может быть проведена в процессе рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи.

Получить представление о том как ДГИ видит стоимость арендуемого помещения можно на сайте ДГИгМ, где размещен калькулятор стоимости выкупаемого имущества http://dgi.mos.ru/cmb/calculator-the-value-of-purchase/. Эта стоимость, как правило, является существенно завышенной.

Досудебный формат позволяет с наименьшими финансовыми и временными затратами снизить выкупную стоимость имущества.

Судебный формат.

Судебный формат применим в том случае, когда арендатор уже инициировал в ДГИ процесс приватизации, но “что-то пошло не так”.

Возможны несколько вариантов судебных решений вопроса:

  • Оспаривание через протокол разногласий. Данный формат применим, если у Вас на руках проект договора от ДГИгМ и предложение заключить договор, но цена не устраивает. 
  • Оспаривание отказа. Вам отказали по несоответствию Вашего обращения требованиям 159-ФЗ. 
  • Обязание заключить договор. Вы обратились в ДГИгМ, но уже прошло более полугода и никакого ответа. Пора брать инициативу в свои руки. 

Порядок действий

Последовательность действий при выкупе имущества у ДГИгМ следующая:

Шаг 1. Заявление о выкупе имущества передается в ДГИгМ.   

В течение 2,5 – 5  месяцев с момента получения заявления о выкупе ДГИгМ направляет в адрес Арендатора Проект договора купли-продажи. Как правило, цена имущества в договоре является существенно завышенной.

О случаях отказа ДГИгМ в выкупе имущества и их оспаривании смотрите во вкладке «Отказы в выкупе».

Важно! Инспекторы ДГИгМ проводят проверку соблюдения условий договора аренды с  выездом на объект. Поэтому, арендатору необходимо убедиться, что все условия договора аренды выполняются корректно (не произведена перепланировка, не сдано имущество в субаренду без разрешения ДГИгМ и т.д).

Важно! Часто встречается ситуация, когда ДГИгМ по собственной инициативе направляет предложение о продаже арендуемого имущества по существенно завышенной цене. В случае, если арендатор не успевает отреагировать в течение 30 дней, право на выкуп аннулируется. В дальнейшем ДГИгМ продает арендуемое имущество любому третьему лицу, которое в дальнейшем либо существенно повышает арендную плату либо расторгает договор аренды.

Шаг 2. Подписание договора купли-продажи и протокола разногласий.

Важно помнить, что Арендатор обязан подписать Проект договора купли–продажи с Протоколом разногласий в 30-дневный срок. Необходимо учитывать следующие условия:

  • Срок для подписания составляет 30 календарных дней (а не рабочих, как часто указывает в сопроводительном письме ДГИ);
  • Арендатор должен предложить альтернативную цену выкупаемого имущества, установленную в соответствии с Отчетом об оценке независимого оценщика, подтвержденным экспертизой СРО;
  • Протокол разногласий в обязательном порядке сшивается с Договором купли-продажи в единый документ (Некоторые территориальные отделения Департамента намеренно просят представлять протокол разногласий в виде отдельного документа, что является категорически неприемлемым способом подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий).

 

Шаг 3. Арбитражный суд.

По истечении 30 календарных дней после сдачи в ДГИ подписанного Договора купли-продажи с протоколом разногласий, Арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Важно! Обращаем внимание тех Арендаторов, которые получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения иска о понуждении заключить договор купли-продажи. В настоящее время практика Арбитражного суда города Москвы идет по пути не принятия уточнения исковых требований в части замены требования о понуждении заключить Договор купли-продажи на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора (см. например Дело №А40-78735/14, А40-65139/14). При этом, подписание Договора купли-продажи с протоколом разногласий является обязательным, даже в том случае, если суд уже рассматривает арбитражное дело.

Следует отметить, что с указанной позицией Арбитражного суда города Москвы мы не согласны. В настоящее время судебная практика идет по иному пути в связи с принятием постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11, согласно которому, если обязанное лицо уклонилось от подписания договора, заключение которого для него обязательно, но в ходе рассмотрения дела представило разногласия по условиям предложенного проекта, то суд, в силу статьи 131 АПК РФ, обязан их рассмотреть.

Если Вы получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения дела о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи, вероятней всего, Вам придется обращаться с новым иском в суд. При этом, необходимо понимать, что если в первоначальном арбитражном деле проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения, то в новом деле, данная экспертиза будет являться лишь одним из доказательств, и на усмотрение суда остается разрешение вопроса о назначении новой экспертизы. 

Отказ в выкупе

Судебная практика арбитражных споров по ФЗ РФ № 159-ФЗ на протяжении последних лет показывает, что со стороны чиновников Департамента городского имущества чинятся многочисленные препятствия в выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых ими объектов.

Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, и удлиняют процесс выкупа, который сопряжен с необходимостью каждый месяц вносить арендную плату.

Именно поэтому, рекомендуем Вам обращаться за помощью к тем специалистам, которые специализируются на арбитражных спорах с Департаментом городского имущества города Москвы.

Основание № 1. Отказ в связи с нарушением требований ФЗ РФ № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В период с 2006 по 2012года Департаментом было согласовано около двухсот Протоколов-соглашений о переуступке прав по договору аренды (преимущественно в ЦАО города Москвы). Все указанные Протоколы-соглашения прошли государственную регистрацию в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестре города Москвы).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". В силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного протокола-соглашения) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

В соответствии с позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума № 73 от 17.11.2011 года,  договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

После разъяснений Высшего суда, в 2012 году, позиция Департамента кардинально поменялась и ранее согласованные переуступки прав по договорам аренды , Департаментом стали трактоваться как ничтожные. Как следствие- в выкупе отказывается по названным причинам.

Судебная практика по указанному вопросу не отличается единообразием, каждый отказ ДГИ является индивидуальным и требует тщательного правового анализа. Тем не менее, справочно можно привести  решение Арбитражного суда города Москвы по делу  № А40-188345/2014.

Наша позиция относительно подобных отказов:

Во-первых, Арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 10 декабря 2014г. по делу № А40-25923/14 признал незаконным отказ ДГИ г.Москвы в выкупе по вышеуказанным обстоятельствам. 

Во-вторых, ФАС опубликовала Письмо № АЦ/53942/14 от 26 декабря 2014г. «О позиции Минэкономразвити я России и ФАС России по вопросу реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественног о права на приобретение арендуемого на основании соглашений о переуступке прав государственного или муниципального имущества» (далее Письмо ФАС №АЦ/53942/14), об отсутствии оснований для отказа в выкупе в случае государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения об уступке прав аренды, тем самым дав "зеленый свет" ДГИ г. Москвы в реализации прав выкупа арендуемого помещения. 

Рекомендуем всем арендаторам, получившим право аренды помещения на основании уступки прав аренды, зарегистрированной в органах государственной регистрации, незамедлительно повторно обращаться с заявлением о выкупе арендованного имущества, приложив к заявлению, помимо установленного административным регламентом, пакета документов, еще и Письмо ФАС № АЦ/53942/14.

Основание № 2. Передача арендованного имущества в хозяйственное ведение ГУПов.

Департаментом городского имущества принимается решение о передаче арендуемого субъектом малого предпринимательства имущества в хозяйственное ведение ГУПа (чаще всего, это ГУП «Московское имущество, ранее- СГУП по продаже имущества города Москвы). Далее, при подаче заявления на выкуп, Департамент предлагает «альтернативный механизм выкупа», а именно, обратиться с заявлением о выкупе в ГУП. При этом, если Законом предусмотрена обязанность Департамента городского имущества города Москвы продать Арендатору недвижимое имущество, у ГУПа такой обязанности нет, а есть лишь право. Которым ГУП успешно пользуется, отказывая арендатору в продаже арендованного имущества. Как результат- Арендатор пропускает срок исковой давности по обжалованию отказа ДГИ, а исковое требование о понуждении ГУПа заключить договор купли-продажи, удовлетворению не подлежит.

Дальнейшее развитие ситуации подробно описано на сайте Федеральной антимонопольной службы  (http://www.fas.gov.ru/fas-in-press/fas-in-press_39003.html).

Следует также отметить, что арбитражная практика по обжалованию отказа ДГИ в продаже имущества в связи с передачей имущества в хозяйственное ведение, не отличается единообразием (см.например Дело № А40-34031/13,  Дело № А40-15239/14, Дело № А40-35232/2014, Дело № А40-158983/2013).

Основание № 3. Отказ в выкупе со ссылкой на ст. 9 Закона города Москвы № 66.

Статья 9 указанного Закона регулирует особенности приватизации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы. Основная идея законодателя- не допустить продажу объекта культурного наследия по частям.

Однако, указанная норма применяется лишь с 2008 года, а в 2013 году были внесены изменения в ст. 9 Закона города Москвы, касающиеся возможности продажи части объекта культурного наследия в случае если на момент вступления в силу Закона № 66, объект культурного наследия уже имел сособственника кроме Правительства города Москвы.

Судебная практика по обжалованию отказов в выкупе по данному основанию является разнообразной. В качестве примера следует привести Дело № А40-73228/2014, Дело № А40-144836/12, А40-173348/12.

В любом случае, отказ Департамента городского имущества города Москвы в приватизации нежилого помещения в объекте культурного наследия требует тщательного правовой анализа. 

Документы

Перечень документов для льготного выкупа арендуемого здания/помещения:

  • нотариально заверенные копии учредительных и уставных документов, а также документов об избрании лица, осуществляющего функции исполнительного органа организации;
  • заверенные копии всех имеющихся договоров аренды на выкупаемую площадь, а также копии дополнительных соглашений с отметкой о регистрации в Федеральной регистрационной службе (при наличии);
  • заявление о предоставлении рассрочки на оплату стоимости выкупаемого объекта недвижимости (при желании);
  • документы бухгалтерской отчетности (с отметкой налогового органа), заверенные в установленном порядке с обязательным приложением отчета о прибылях и убытках (форма № 2) за прошедший год, либо соответствующую налоговую декларацию при применении упрощенной системы налогообложения;
  • выписку из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, если организация или индивидуальный предприниматель включен в вышеуказанный список после 05.08.2006 – предоставить бухгалтерский баланс и сведения о среднесписочной численности работников организации за период 2006-2008 гг. форма по КНД 1110018 в соответствии с приказом ФНС РФ от 29.03.2007 № ММ-3-25/174@ (с отметкой налогового органа);
  • копию паспорта лица, уполномоченного осуществлять регистрационные действия в отношении выкупаемого объекта.
  • выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (оригинал);
  • документы технического и кадастрового учета, актуальные на дату представления, на помещения, находящиеся в собственности города Москвы (кадастровый паспорт, форма 1а, форма № 5, экспликация, поэтажный план) – оригиналы.

 

Порядок работ

Порядок взаимодействия с нами

01 Звонок нам и оформление Запроса на анализ возможности снижения выкупной стоимости имущества в ДГИгМ (это БЕСПЛАТНАЯ ПРОЦЕДУРА).

02 Формирование коммерческого предложения с определением сроков и стоимости всего комплекса работ по снижению выкупной стоимости имущества в ДГИгМ.

03 Подписание договора и внесение Заказчиком предоплаты.

04 Проведение всего согласованного с Заказчиком комплекса работ.

05 Предоставление услуги по снижению выкупной стоимости имущества в ДГИгМ в определенном договором Формате 

В связи со сложностью и многоступенчатостью процесса снижения выкупной стоимости имущества в ДГИгМ, порядок работ и порядок оплаты формируются индивидуально по каждому случаю.

ОТЗЫВЫ О НАШЕЙ РАБОТЕ

Мы гарантируем положительную экспертизу СРО!

Notebook

Мы входим в экспертный совет СРО и гарантируем получение положительной экспертизы СРО отчета об оценке и минимальные сроки ее проведения.

Мы действуем строго в правовом поле и ВСЕ наши отчеты соответствуют требованиям Закона и Федеральных Стандартов Оценки.

НАМ ДОВЕРЯЮТ:

+7 (495) 227 35 20

 

г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, оф. 12-35

 

Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

 

ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ